Fiches d'informations : SCI - Société civile immobilière

Caractéristiques d'une SCI

Associés : Minimum 2. Personne physique ou morale. Non commerçant.
Montant minimum du capital : Pas de minimum, mais un apport doit être effectué.
Capital minimum à débloquer à la création : Aucun.
Apports : En numéraire, en nature et en industrie.
Responsabilité des associés : Indéfinie sur les dettes sociales à proportion de la part des associés dans le capital social.
Dirigeants : Un ou plusieurs gérants. Personne physique ou morale. Associé ou un tiers.
Responsabilité des dirigeants : Responsabilité civile et pénale.
Nomination, révocation des dirigeants : Dans les statuts ou lors des assemblées générales ordinaires (AGO). Majorité simple : 50% + 1 voix, sauf disposition contraire dans les statuts.
Durée de la fonction de dirigeant : Limitée ou illimitée.
Régime fiscal, imposition sur les bénéfices :
Chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social : catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques. Possibilité d’opter pour le régime fiscal d’impôt sur les sociétés.
Déduction rémunération du dirigeant : En principe, non (sauf option pour l’impôt sur les sociétés).
Régime fiscal du dirigeant :
Gérant personne physique associé :
- SCI soumise à l’impôt sur le revenu : catégorie BIC ou BNC ou BA ou revenus fonciers,
- SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (option) : catégorie des traitements et salaires.
- SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (de droit) : catégorie BNC.
Possibilité d’être imposable dans la catégorie traitements et salaires si le mandat social se cumule avec un contrat de travail.
Gérant personne physique non associé : catégorie des traitements et salaires.
Régime social du dirigeant :
Gérant personne physique associé : régime des travailleurs indépendants.
Gérant non associé : assimilé salarié.
Commissaire aux comptes :
Non, sauf si 2 des 3 seuils sont dépassés :
- plus de 50 salariés
- total du bilan supérieur à 1.550.000 €
- total du chiffre d’affaires supérieur à 3.100.000 €
Transmission : La cession des parts est libre entre les associés, ascendants, descendants et conjoints sauf en cas de clause particulière dans les statuts. La cession à des tiers donne obligatoirement lieu à un agrément des autres associés.

Avantages d'une SCI

Le capital est fixé librement par les associés dans les statuts.
Pas d’obligation de libérer le capital lors de la constitution de la société civile immobilière.
Des apports en industrie peuvent être effectués et rémunérés.
Le fonctionnement de la structure est souple.

Inconvénients d'une SCI

Les associés sont tenus indéfiniment des dettes sociales.
Le caractère mobilier des parts sociales ne permet qu’une prise de nantissement sur ces parts. Une hypothèque n’est pas possible.
Les parts ne sont pas négociables (place de marché), mais cessible et transmissible selon les conditions définies dans les statuts.